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房改房

出租人能否随时解除未约定房屋租赁期限的合同?

日期:2012-04-12 来源:北京房屋租赁律师网 作者:北京房产律师 阅读:409次 [字体: ] 背景色:        

2006年,张某在某地闹市区购买了一处临街店面。原准备自己做生意用,后因故未能起用,便考虑将其出租给他人。李某原是某企业销售人员,从单位退休后想搞点个体经营。经过调查,李某看中了张某在市区的店面。两人经过协商,签订了租赁合同。合同约定:由李某租张某临街门面房一间,租金每月2000元,租期1年。承租期满后,张某口头通知李某,增加租金,按每月2300元交纳。李某表示同意,即从当月按每月2300元给李某交纳租金。3个月以后,张某再次上调租金,每月2500元,遭到李某的拒绝。李某坚持双方应按照原租金标准继续履行合同。经协商未果,张某向人民法院提起诉讼,要求李某按每月2500元交纳租金,并要求其于两个月内退出房屋。

争议焦点

原告张某诉称,双方原租赁合同期满后未续签,仅口头约定了新的租金标准,未约定租赁期限。根据《合同法》的规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方就租金问题无法达成一致,要求解除合同。自己已经给了被告两个月的期限,符合合同法的规定。但被告应当按照每月2500元的标准交纳租金。

被告李某辩称,当事人原门面房租赁合同期满时,原告口头形式通知,要求每月按2300元交纳租金,经协商一致后,双方按此协议履行了3个月。对此,应当视为双方达成了口头租赁合同,协议有效。原告在未征得自己同意的情况下,单方随意提高租金,是违约行为。不同意解除合同,要求按照原租金标准继续履行。

法律评析

《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”从这条规定中可以看出,租赁合同有以下特征:

(一)租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是一方当事人(出租人)将租赁物有限期地交给另一方当事人(承租人)使用,承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内,承租人可以对租赁物占有、使用、收益,而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满,承租人要将租赁物返还出租人。因此,租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人,而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。

(二)承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要,出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现,取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的,是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同,借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权,但是借用是无偿的,不需付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同,虽然两者都是有偿的,但借款合同支付的是利息。利息不同于租金,租金双方当事人可以约定,利息在很多情况下是法定的,当事人是不能约定的,即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求,不能放高利贷;租金可以不按租期的时间长短来计算,利息往往是根据借款时间的长短来计算。

(三)租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有形的财产,这是租赁合同的特征之一。租赁物可以是动产,如汽车、机械设备、计算机等,也可以是不动产,如房屋。但无论是动产还是不动产,它们都是有形的,都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物,如洗涤用品、粮食等,因为这些物品一经使用,就已丧失其自身的价值,甚至物本身已经消失了,根本不可能再要求出租人返还。

(四)租赁合同是双务有偿的合同。在租赁合同中,出租人和承租人均享有权利和承担义务,出租人须将租赁物交付承租人,并保证租赁物符合约定的用途。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金的义务。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。因此,租赁合同是双务有偿的合同。它区别于赠与合同,赠与合同一般是单务合同,赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。

(五)租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人,承租人不可能对租赁物永久地使用,物的使用价值也是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国《合同法》规定,租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁物的不同可分为动产租赁和不动产租赁,不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。

在本案中,张某与李某原租赁合同期满后,出租人两次口头通知提高房屋租金。在实践中,对口头合同的效力一般这样处理:如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议,且已实际履行,合同内容又不违反法律法规、政策规定的,一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议,且无其他证据可以证明,又未实际履行的,可以认定合同未成立。本案中,张某第一次将房租从2000元提到2300元,被告李某接受并履行3个月之久,显然符合前一种情况,故应认定合同关系有效。张某再次提高房租的要约后,虽通知李某,但李某并未作出承诺,且此后双方亦未达成协议,符合后一种情形,故应认定此合同关系未成立。

《合同法》第232条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”张某与李某之间未签订新的书面房屋租赁合同,而由张某口头通知被告应增加租金,等于发出继续承租的条件的要约;李某对此表示同意,并按此标准向张某交纳租金,是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是,该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着张某有权随时要求解除租赁合同关系,并自提出要求之日起,给予李某一段合同时间搬迁。此权利行使,并不以承租人是否同意为条件。因此,张某要求解除合同,并给予了李某两个月的期限,要求其退出租赁房屋,符合《合同法》的规定,应当予以支持。但其要求被告按照每月2500元标准交纳租金,没有法定或约定的依据。租金标准的改变应当由当事人双方协商一致,才能发生法律效力,对双方产生约束力。在当事人一方不同意变更租金标准的情况下,应当按照原租金标准继续履行合同。



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