（一）可流转国有土地使用权制度的创立

1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。

《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、使用或转让和出租的制度。

1、出让：

2、划拨：

（二）可流转土地使用权的性质和法律特征。

1、是一种直接支配土地的物权

2、是一种具有较强独立性的他物权

3、几乎具有相当于所有权的权能。

4、是支撑我国房地产制度的基础。

（三）城市建设用地的现状与问题

1、现状：多种土地使用权并存：出让、划拨、私人宅基地使用权。

2、问题：城市土地使用权应否归并

3、建议：土地使用权分类与归并

（1）公益用地 （2）私益用地（居住用地和商业用地）